מיקום מנצח לרכישת נדל"ן להשקעה

בעבור רבים, השקעה כספית בטוחה באה לידי ביטוי ברכישת נכס נדלני להשקעה. מחירי הדיור בישראל אשר שברו כל שיא אפשרי בעשור האחרון המחישו למשקיעים רבים מדוע השקעה בנדל"ן היא הדבר הנכון. אמנם, בתקופה האחרונה אנו עדים לקיפאון עמוק בשוק הנדל"ן ואף לירידת מחירים מסוימת אך בהסתכלות כללית על שוק הדיור בישראל נראה כי השקעה בנדל"ן אמנם לא תהפוך את המשקיע לעשיר אך בהחלט יכולה להניב לו תשואה נכבדה.

מדוע להשקיע בנדל"ן

המירוץ לבעלות על נכס בקרב הציבור הישראלי הוא עניין ידוע. בעוד במדינות רבות ברחבי העולם אזרחים רבים מתגוררים בשכירות למשך שנים רבות הרי שבמדינת ישראל כולם רוצים להחזיק בנכס על שמם ולהיות בעלים שלו.

מצוקת קרקעות לבנייה וסיבות נוספות אחרות הביאו לעליית מחירי הדיור בישראל בעשור האחרון בעשרות אחוזים אם לא מאות. משקיע אשר רכש נכס בשנת 2010 יעיד כי היום, ערך הנכס שברשותו הכפיל את עצמו ובמקרים מסוימים אף שילש.

מצוקת הדיור בפרט באזור מרכז הארץ הביאה בפועל לעליית מחירי שוק השכירות כך שכיום משקיע אשר ברשותו נכס להשקעה יוכל להשכירו באלפי שקלים וליהנות מהכנסה פאסיבית יפה אשר לעיתים תתקרב לגובה שכר המינימום במדינת ישראל.

 

איך ניתן לדעת איפה מומלץ לרכוש נכס להשקעה

כאשר רוכשים נכס להשקעה אין ספק כי המטרה המרכזית העומדת לנגד המשקיע היא למקסם את הרווח מהנכס, להשכירו במחיר גבוה ככל שניתן וכן לוודא כי לא יעמיד ריק ללא שוכרים.

כאשר מעוניינים לרכוש נכס להשקעה יש לשקול בין היתר את הנתונים הבאים:

• מיקום הנכס ונגישותו למקומות ציבוריים כגון בתי ספר, קופות חולים, מרכזי קניות וכו'. ככל והנכס יהיה נגיש למתחמים ציבוריים כך ניתן יהיה להשכירו בקלות ובמחיר טוב.
• נגישות הנכס לתחבורה ציבורית. התניידות בתחבורה ציבורית היא דבר בסיסי בפרט למבוגרים או כאלה שאין ברשותם כלי תחבורה. נגישות הנכס לתחבורה ציבורית תקל על השכרתו ותאפשר למשכיר ליהנות מתשואה יפה עבורו.
• קרבת הנכס למוסדות לימוד. רכישת נכס להשקעה בסמיכות למוסדות לימודים כגון אוניברסיטאות, מכללות וכו', תאפשר למשקיע להשכיר את הנכס בקלות לקהל ציבור איכותי וגם ליהנות מתשואה מכובדת.
• רכישת נכס במקום בו שוק הדיור יציב וניתן במידת הצורך למוכרו ללא הפסד. אחד מהשיקולים הקיימים כאשר מעוניינים לרכוש נכס הוא האפשרות למכורו ככל ויהיה צורך במחיר ללא הפסד ובקלות. לא אחת, משקיעים אשר רכשו נכס ולבסוף רצו למוכרו נאלצו לעשות זאת תוך הפסד כספי בשל הקושי במכירת הנדל"ן.

 

נדל"ן להשקעה בישראל אל מול נכס בחו"ל

בשל מחירי הדיור היקרים בישראל, משקיעים רבים החלו ללטוש עיניים אל עבר נדל"ן במדינות מעבר לים. אין ספק כי מחירי הדיור הזולים באופן משמעותי במדינות רבות ברחבי העולם מפתים לרכוש נכס אל מעבר לים.

גם התשואה אשר תתקבל מהשקעה בנכס מעבר לים לרוב תהיה גבוהה יותר מזו שבישראל אך חשוב לזכור כי אין מדובר בחלום אשר כולו ורוד. לצד היתרונות בהשקעה בנכס בחו"ל קיימים גם לא מעט חסרונות.

כך למשל, כאשר רוכשים נכס בחו"ל השליטה על הנעשה בו מסורבלת ואינה מאפשרת לרוכש לדעת באופן עקבי מה קורה ומה דורש התערבות או תיקון.

יציבות פוליטת או כלכלית עלולה אף היא להשפיע על רמת הסיכון בהשקעה במדינות מעבר לים. קריסה כלכלית או מהפכות במדינות שונות הן עניין אשר כולנו היינו עדים לו בעשור האחרון. קריסה שכזו בהחלט עלולה להשפיע על ערך הדירה והיכולת להשכיר את הנכס.

 

השפעת מיקום הנכס על התקציב הכספי

ללא ספק למיקום הנכס ישנה משמעות רבה על התקציב הכספי הקיים לרוכש ויכולתו לעמוד בהוצאות הרכישה. ככל והנכס יהיה ממוקם באזורים מרכזיים יותר כך גם שוויו הכספי יעלה והרוכש יידרש להוציא מכיסו סכומי כסף לא קטנים.

יש לזכור כי כלל לא בטוח שמומלץ לרכוש נכס באזור מרכזי מאוד שכן התשואה אשר תתקבל בסופו של דבר מהשכרתו עלולה להפוך ללא כדאית ונמוכה. כאשר מעוניינים לרכוש נכס להשקעה יש לערוך איזון בן מיקום הנכס מחד כך שיהיה קל להשכירו ולקבל תשואה מכובדת עבורו לבין התקציב הכספי המתאפשר לרכישת הנכס. מומלץ לערוך חישוב מדויק של כל ההוצאות הנלוות להשכרת הנכס (ביטוח מבנה, תשלום לחברה המנהלת וכו') ולהבין מה התשואה אשר תתקבל בסופו של דבר ממנו. לעיתים לאחר שקלול של הפרמטרים השונים מגיעים לכלל מסקנה כי כדאיות העסקה מוטלת בספק וכלל לא מומלץ לרכוש את הנכס. 

לסיכום, למיקום הנכס ישנה ללא ספק משמעות רבה כאשר מעוניינים לרכוש נדל"ן להשקעה. יחד עם זאת, נכס יקר לא בהכרח יצדיק את העסקה ולכן לא תמיד מיקום הנכס יהווה שיקול מכריע ברכישת הנדל"ן.

כאשר רוכשים נדל"ן להשקעה יש לערוך איזון בין מכלול השיקולים (כגון מיקום, נגישות למרכזיים ציבורים וכו') ולאחר קבלת התשואה המוערכת יש לבצע את העסקה ולרכוש את הנכס