מיקסום התשואה מנכס נדלני

השקעה בנדל"ן הפכה כבר לפני שנים רבות לאחת מהאפשרויות הנפוצות ביותר בישראל להשקעה. משקיעים רבים יגידו כי אין תחליף להשקעה בנדל"ן ישראלי גם לא כאשר מדובר בתיק השקעות מניב. האם השקעה בנדל"ן היא ההשקעה הטובה ביותר מבין כלל האפשרויות? זו אכן שאלה הדורשת ליבון ובדיקה אך לצורך מאמר זה, נבחן את האפשרויות למיקסום התשואה מנכנס נדלני המועמד להשכרה מבלי להתייחס לשאלת הכדאיות.

רכישת נכס במחיר אטרקטיבי

כל השקעה בנדל"ן מתחילה באיתור וחיפוש נכס לרכישה. מחיר הנכס הנרכש בהכרח ישפיע על אחוזי התשואה אשר תתקבל ממנו לצד הוצאות כספיות נוספות אחרות הקשורות במישרין לרכישתו. ככל ומחיר הנכס יהיה גבוה יותר ממחיר שוק הרי שבסופו של דבר התשואה הכספית אשר תתקבל ממנו תהיה נמוכה וכך להפך.

ניהול משא ומתן יעיל ואיכותי טרם רכישת הנכס יסייע לרכוש דירה או בית מגורים במחיר נמוך יותר משווי שוק ובכך להגדיל את התשואה המתקבלת ממנו. רכישת נדל"ן במחיר "מציאה" בהחלט תשפיע על התשואה הסופית אשר תתקבל ממנו בסופו של יום. חשוב לזכור ולשים לב כי רכישת נכס במחיר נמוך משווי שוק לא תפגע באיכות הנדל"ן הנרכש או תדרוש בהמשך הוצאות כספיות גדולות יותר נניח לצורך שיפוצו.

 

בדיקת הנכס באמצעות בעלי מקצוע רלוונטים

רכישת נכס בפרט נכס ישן לעיתים רבות דורשת שיפוץ או החלפת צנרת וכו'. כמו כן, לא אחת מתגלות רטיבויות בדירה ובמהלך החורף חודרים גשמים ויש צורך באיטום מאסיבי לקירות הבית. טרם רכישת הדירה או הנכס המבוקש, יש להביא בעלי מקצוע רלוונטיים אשר יבדקו את הנכס ויערכו את מצבו והתיקונים הנדרשים.

לעיתים, יידרש שיפוץ מקיף בנכס הנרכש בעלות כספית גבוהה כך שכלל לא בטוח להיכנס לעסקה זו. חישוב התשואה המתקבלת בסופו של יום מהשכרת נכס צריכה לכלול את שיפוצו וההוצאה הכספית הנדרשת לצורך כך. טבעי ומובן כי נכס ישן הנרכש יצטרך לעבור מתיחת פנים כלשהי ושיפוץ מסוים אך כאשר מדובר בפעולה עמוקה הדורשת הוצאה כספית גבוהה, כלל לא בטוח כי מומלץ להתקשר בעסקה.

 

קבלת סיוע ממתווך נדל"ן

מתווך נדל"ן הינו בעל מקצוע המכיר את שוק הנכסים הנמכרים או המושכרים באזור עיסוקו ויכול לסייע רבות לאדם המעוניין לרכוש נכס למגורים או להשקעה. מעבר לאיתור הנכס לרכישה בהתאם ליכולתיו או נתוניו של הרוכש הרי שמתווך נדל"ן יוכל להאיר את עיניו של הרוכש בנושאים רבים קטנים וגדולים אשר בהחלט יוכלו לסייע לו למקסם את התשואה מהדירה שרכש.

מתווך נדל"ן מכיר ובקיא במחירי שוק הנדל"ן וכן בביקוש לשכירות באזור מיקום הנכס אשר מעוניינים לרכוש. באמצעות שירותיו של מתווך נדל"ן ניתן אף למקסם את נתוני המכירה ובמקרה ומוכר הנכס דורש מחיר מופקע או מחיר שאינו ריאלי הרי שמתווך הנדל"ן יוכל להעמידו במקומו ולשמש מעין מגשר בין הצדדים.

בנוסף ליתרונות הקיימים בשירותיו של מתווך נדל"ן הרי שמעצם תפקידו מתווך הנדל"ן יוכל לסייע לרוכש לאתר בעלי מקצוע נוספים אמינים הנדרשים להשלמת הליך עסקת הרכישה כגון יועץ משכנתאות, עורך דין מקרקעין וכו'. לרוב, נותני שירות אלה יגבו מחיר זול יותר מהרוכש אילו היה מאתר אותם באופן עצמאי ולא "תחת קורת גג אחת".

 

איתור שוכר לנכס שנרכש

לאחר רכישת הנכס המבוקש מתחיל השלב הקשה ביותר והחשוב ביותר במיקסום התשואה המתקבלת מנדל"ן. איתור שוכר איכותי לנכס אינה פעולה קלה ופשוטה כלל וכלל. פעמים רבות, משכירים "נופלים" על שוכרים בעייתים אשר אינם משלמים את דמי שכר הדירה שסוכם עמם ובמקרים אחרים גורמים נזקים לנכס. פינוי שוכר כזה דורש נקיטת הליכים משפטיים אשר אורכים זמן ודורשים אורך רוח ונשימה עמוקה.

איתור שוכר לנכס שנרכש בהכרח יושפע ממיקום הנכס, סביבתו, השכנים המתגוררים בבניין וכו'. לכן, כאשר מעוניינם למקסם את התשואה המתקבלת מנדל"ן, יש לשקול את מלוא הנתונים השונים הקיים בעסקה זו החל מרכישת הנכס וכלה באיתור השוכר הנכון שלא יגרום לבעיות שונות או עוגמת נפש.

יש לזכור, שוכר בעייתי יגרום לתשואה שלילת מהנכס הנרכש ולבעיות רבות נוספות. כאשר מעוניינים להשכיר את הנכס חשוב לבדוק לפני ולפנים את השוכר הרלוונטי ולוודא כי מדובר באדם יציב, בעל הכנסה קבועה ואחד כזה שיוכל לעמוד בהתחייבויות השונות הנובעות מהשכרת הנכס.

פעמים רבות, מומלץ אפילו להשכיר את הנכס בדמי שכירות נמוכים יותר ממה שניתן היה לקבל במחיר שוק לשוכר איכותי מאשר לאדם אשר בסופו של יום ייתכן ולא היה משלם את דמי השכירות. חישוב התשואה הסופית מהנכס צריך לכלול את מלוא הנתונים לרבות הסיכונים הנובעים ממסירתו לאדם זר. לכן, לעיתים מומלץ להתפשר מעט על דמי השכירות החודשיים ובתנאי שהשוכר שיכנס לדירה יקנה למשכיר שקט ורוגע.

מיקסום התשואה המתקבלת מהשכרת נכס מושפעת כמעט מכל צעד שיעשה רוכש הנכס החל משלב איתורו וכלה במציאת השוכר הרלוונטי. הפעלת חשיבה נכונה ובדיקת מלוא הנתונים לאורך הדרך תסייע בהחלט לרוכש למקסם את התשואה ולהשכיר את הנכס בביטחון ושקט נפשי.