צריכים עזרה במכירת נכס?
ספרו לנו על הנכס שלכם ומשרדי תיווך מובילים באזור המבוקש יצרו איתכם קשר
שליחת הודעהבדומה למקרר, למזגן או למדיח הכלים שבביתכם - גם לדירה שאתם עומדים לרכוש יכולה להיות היום "תווית אנרגיה". תיקון לצו מכר דירות שנכנס לתוקף בשנת 2022 מחייב יזמים, במקרים מסוימים, להציג לרוכשים את הדירוג האנרגטי של הדירה כבר במעמד המכירה - כחלק מהמפרט הטכני. מדובר בשינוי משמעותי בשוק הנדל"ן הישראלי, שמעניק לרוכשים כלי חדש לקבל החלטה מושכלת יותר, לצד היתרון שהוא נותן לפרויקטים איכותיים. הנה כל מה שחשוב לדעת, בשפה פשוטה.
מהי בכלל תווית אנרגיה לדירה?
הדירוג האנרגטי נקבע לפי תקן ישראלי 5282, ובודק כמה אנרגיה תצרוך הדירה בעתיד לצורך חימום, קירור ותפעול שוטף - בהתחשב במעטפת הבניין, בחומרי הבנייה, בכיוון הדירה ביחס לשמש ולרוח, ובאזור האקלים שבו היא נמצאת. בסופו של תהליך מתקבל דירוג על סקאלה של אותיות, בדומה לזו שמוכרת לנו ממוצרי חשמל, כאשר דירוג גבוה יותר (כלומר קרוב יותר לתחילת הסולם) מעיד על דירה חסכונית ויעילה יותר מבחינה אנרגטית.
חשוב להבין: ככל שהדירוג טוב יותר, כך אמורה להיות נמוכה יותר צריכת החשמל בפועל בדירה - ובהתאמה, גם חשבון החשמל החודשי של הדיירים.
מה בדיוק אומר התיקון לצו המכר?
צו מכר דירות (טופס של מפרט) מחייב יזמים לכלול במפרט הדירה מידע על הדירוג האנרגטי שלה, במקומות שבהם בוצע חישוב כזה. בפועל, החובה חלה על כל הפרויקטים המחויבים בעמידה בתקן הבנייה הירוקה (ת"י 5281) - ומאז שנת 2022 מדובר בכל בניין מגורים חדש הכולל 6 יחידות דיור ומעלה. בבניינים מסוג זה קיימת ממילא חובה למידול דירוג אנרגטי לכלל הבניין, כך שהנתונים בפועל כבר קיימים אצל היזם - והשאלה היא רק אם הוא מציג אותם לרוכש כנדרש. בדירות שאינן חלק מפרויקט כזה, לעומת זאת, ייתכן שלא תמצאו תווית אנרגיה מצורפת למפרט כלל.
איך בפועל מחשבים את הדירוג האנרגטי של דירה?
מאחורי כל תווית אנרגיה עומד תהליך מקצועי ומובנה, שמתחיל עוד בשלבי התכנון של הבניין. יועץ בנייה ירוקה בוחן את מעטפת הבניין - קירות, גג, רצפה ופתחים - ואת השפעתם על הנוחות התרמית בתוך הדירה, לצד גורמים כמו כיוון הדירה ביחס לשמש ולרוח (מה שמכונה בתקן "שושנת הרוחות") ואזור האקלים שבו נמצא הבניין, כפי שמוגדר בתקן ישראלי 1045.
תקן 5282 מאפשר לקבוע את הדירוג באמצעות שלוש שיטות עיקריות: שיטה מרשמית, המבוססת על עמידה ברשימת דרישות תכנון מוגדרת מראש ושיטה תפקודית, המבוססת על סימולציה אנרגטית מלאה של הבניין.
הבחירה בין השיטות תלויה באופי הפרויקט ולעיתים גם בדרישה מפורשת של התקן עצמו.
לאחר שהיועץ מגיש את הדוחות האנרגטיים, הנתונים מוזנים במערכת ייעודית של משרד האנרגיה ועוברים בדיקה - לעיתים מדגמית, במסגרת תקן 5281, ולעיתים בבדיקה מעמיקה ופרטנית יותר לכל יחידת דיור, לפני שהתווית הסופית נמסרת לרוכש בפועל. כלומר, מדובר בנתון שמלווה בתיעוד ובאישור מקצועי - ולא בהערכה כללית או בהצהרה שיווקית.
למה זה חשוב לרוכשי דירות?
- חיסכון כלכלי לטווח ארוך - דירוג אנרגטי טוב מתורגם, בפועל, לחשבונות חשמל נמוכים יותר לאורך שנות המגורים בדירה.
- איכות מגורים - דירוג גבוה משקף לרוב גם תכנון טוב יותר מבחינת תאורה טבעית, אוורור והתנהלות תרמית של הדירה, כך שהיא נעימה יותר בקיץ ובחורף כאחד.
- כלי השוואה פשוט - במקום להסתמך על הצהרות שיווקיות כלליות של "דירה חסכונית", התווית מאפשרת לרוכשים להשוות בין דירות ופרויקטים שונים על בסיס נתון אובייקטיבי ומדיד.
- השפעה על שווי הנכס - בעולם, ובפרט באירופה, תעודות ביצועים אנרגטיים הפכו כבר מזמן לחלק בלתי נפרד משוק המכירה וההשכרה, ומשפיעות על מחיר הנכס ועל קצב המכירה שלו. מגמה דומה צפויה להתחזק גם בישראל ככל שהמודעות לנושא תגדל.
תווית אנרגיה בעולם: מה אפשר ללמוד מהמודל האירופי?
ישראל אינה לבד במגמה הזו. במדינות האיחוד האירופי ובבריטניה נהוגות כבר שנים רבות תעודות ביצועים אנרגטיים לנכסים (EPC), המדרגות נכסים על סקאלה של A עד G ומספקות לרוכשים ולשוכרים מידע ברור על יעילותם האנרגטית. במדינות רבות התעודה הפכה לתנאי כמעט הכרחי לביצוע עסקת מכירה או השכרה, ורוכשים משתמשים בה כשיקול של ממש בהחלטת הרכישה.
עם זאת, כדאי לדעת שגם בשווקים ותיקים יותר עלתה לא פעם ביקורת על רמת הדיוק של חלק מהתעודות, ועל הצורך לחזק את מנגנוני הבקרה והבדיקה שמאחוריהן. זהו תזכורת חשובה: תווית אנרגיה היא כלי רב-ערך, אך הערך שלה תלוי במקצועיות ובאמינות של התהליך שמייצר אותה - ולכן חשוב לוודא שהיא מגובה בבדיקה של גורם מוסמך, ולא רק בהצהרה כללית.
מה כדאי לבדוק בפועל בעת רכישת דירה?
- לבקש את התווית או הדוח האנרגטי - במפורש, מהיזם או מהמתווך, ולוודא שהיא מגובה באישור של מעבדה מוסמכת.
- לשים לב לאיזה שלב היא מתייחסת - לעיתים במעמד החתימה על החוזה מוצג רק דירוג צפוי, והתווית הסופית והמאושרת נמסרת בשלב מאוחר יותר.
- לבדוק אם הפרויקט מחויב בתקן בנייה ירוקה - זה המפתח לדעת אם בכלל קיימים נתוני דירוג אנרגטי אמינים לבדיקה. עמידה בדירוג לפי ת"י 5282 היא תנאי סף לתקן 5281, כך שבפרויקטים המחויבים בו יש כבר בידי היזם נתונים מפורטים ומאושרים על-ידי מעבדה - ולרוכש יש עילה ברורה לדרוש אותם.
- להתייחס לדירוג כחלק משיקולי הרכישה - יחד עם מיקום, קומה, כיוונים ומחיר, כדאי להביא בחשבון גם את הדירוג האנרגטי כאשר משווים בין דירות דומות.
טיפ למתווכים ולאנשי מכירות
עבור מתווכים, היכרות מעמיקה עם נושא הדירוג האנרגטי היא לא רק ידע כללי, אלא כלי מכירה של ממש. במקום להסתפק בביטוי כללי כמו "הדירה חסכונית באנרגיה", מתווך שמבין את המשמעות של הדירוג יכול להסביר לרוכשים בצורה מדויקת מה עומד מאחורי התו, כיצד הוא מחושב, ומה המשמעות שלו לגבי חשבון החשמל הצפוי, איכות האוורור והתאורה הטבעית בדירה. בשוק תחרותי, פרויקט שמציג דירוג אנרגטי גבוה ומאומת מחזיק ביתרון אמיתי מול פרויקטים דומים באותו אזור - ויכולת להסביר את היתרון הזה לרוכשים היא ערך מוסף משמעותי בתהליך המכירה.
לאן זה הולך? המגמה הצפויה
החובה לעמוד בתקן הבנייה הירוקה, שנכנסה לתוקף במרץ 2022 עבור בנייני מגורים מ-6 יחידות דיור ומעלה, הורחבה כבר בשנת 2023 גם למבני ציבור, ולסוגי מבנים נוספים - מגמה שממשיכה להתרחב בהדרגה. גם הדרישות האנרגטיות עצמן הולכות ומחמירות עם הזמן: תקנים עדכניים מציבים רף גבוה יותר לדירוג המינימלי הנדרש, כך שדירות שנבנות היום צפויות לעמוד בסטנדרט מחמיר יותר מדירות שנבנו רק לפני מספר שנים.
המשמעות עבור רוכשים ומתווכים היא כפולה: מצד אחד, ניתן לצפות שמספר הפרויקטים שמציגים תווית אנרגיה יגדל בהדרגה, וכך גם היקף המידע הזמין להשוואה. מצד שני, כדאי לזכור שדירוג טוב בפרויקט שנבנה בעבר אינו בהכרח שווה-ערך לדירוג זהה בפרויקט חדש, שכן הרף עצמו עשוי להשתנות - ולכן חשוב תמיד לבדוק לפי איזו גרסת תקן ואיזה מועד בוצע הדירוג.
לסיכום
תווית האנרגיה היא לא עוד ניירת בירוקרטית, אלא כלי אמיתי שמסייע לרוכשי דירות לקבל החלטה מושכלת יותר באחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחייהם. ככל שהמודעות לנושא תלך ותגדל, סביר שגם השוק - רוכשים, מתווכים ויזמים כאחד - ילמד לתת לה משקל הולך וגדל בהחלטות הרכישה והתמחור.
כותבת המאמר
גלי פרחת
מהנדסת בניין ויועצת לבנייה ירוקה, אנרגיה ובידוד תרמי, מייסדת GREEN ASPECT