ככה תוכלו לדעת מיהו השוכר המתאים לדירתכם

אחד מהדברים החשובים כאשר אנו מעוניינים להשכיר את הנכס השייך לנו היא זהות השוכר ותהייה על קנקנו. נכס נדל"ן יכול להיות מניב ובעל פוטנציאל השבחה עצום אך שוכר אשר לא ישלם את שכר הדירה בזמן או יגרום לנזק לנכס, עלול לחבל בתשואה המצופה מהנכס.

אין ספק כי לא ניתן באופן הרמטי להבטיח מציאת שוכר מושלם אחד כזה שישלם את דמי השכירות בזמן וישמור לנו על הנכס כאילו מדובר היה בביתו שלו אך יחד עם זאת באמצעות בדיקות מקדימות טרם החתימה על חוזה השכירות, בהחלט ניתן לצמצם את האפשרות "ליפול" עם שוכר בעייתי אשר יוריד לטימיון את כל השאיפות והציפיות שלנו מהנכס שרכשנו להשקעה.

 

בדיקת נתונים ראשונים אודות השוכר הפוטנציאלי

כל חתימה על חוזה שכירות ומסירת מפתחות הנכס לשוכר מתחילה בהיכרות הצדדים. כבר בשלבים הראשונים להיכרות עם השוכר הפונטציאלי, ניתן לתהות על קנקנו ולהבין במי מדובר. ככל ומהשיחה עם השוכר עולה כי מדובר באדם שאינו עובד במקום עבודה קבוע או עובד בעבודות מזדמנות הרי שישנו חשש אמיתי לתשלום דמי השכירות ועמידת השוכר בתנאי ההסכם.

ככל ונראה כי מדובר בשוכר בעל יכולת כלכלית המסוגל לעמוד בדרישות חוזה השכירות ולשאת בעלויות הכספיות השונות, יש לעבור לשלב הבא ולהבין האם הנכס אשר אנו מציעים להשכרה עונה על דרישותיו של השוכר ומתאים לו. לדוגמה, שוכר המחזיק ברשותו בעלי חיים ומעוניין להביאם עמו לדירה אך אנו לא מעוניינים כי בנכס שלנו ישהו בעלי חיים או ככל ואנו מעוניינים לשמור על הדירה שברשותנו כשרה אך השוכר הוא אדם חילוני אשר לא מקפיד על שמירת כשרות.

התאמת הנכס למידותיו ל השוכר בסופו של דבר יקנו לנו כמשכירים שקט נפש ורוגע. שוכר אשר הנכס אינו עונה להגדרותיו הוא שוכר אשר עלול להציף בעיות כלשהן במהלך תקופת השכירות לרבות הפרת חוזה השכירות ותלונות רבות.

בשיחת היכרות עם השוכר הפוטנציאלי ניתן להבין באיזה "טיפוס" מדובר והאם זהו אדם שאכן מסוגל לעמוד בהוראות חוזה השכירות וכמובן גם לשמור על הנכס ושלמותו. ככל ובהתרשמות ראשונה נראה כי מדובר באדם בעל יכולות כלכליות המסוגל לעמוד בתנאי חוזה השכירות, ניתן לעבור לשלב הבא ולבדוק את מסמכיו לרבות חוסנו הכלכלי.

 

בדיקת חוסנו הכלכלי של השוכר

בדיקת חוסנו הכלכלי של השוכר הוא אחד מאבני היסוד בהשכרת דירה לאדם זר. ללא בדיקת מצבו הכלכלי של השוכר עלולה השכרת הנכס להפוך לסיוט של ממש, עוגמת נפש ואובדן כספים רב. בדיקת מצבו הכלכלי של השוכר תעשה לרוב באמצעות הצגת תלושי שכר. ככל ומדובר באדם העובד במקום עבודה מסודר לאורך תקופה ארוכה, נראה כי מדובר בשוכר יציב אשר יעמוד בתשלומי שכר הדירה ויתר התשלומים הנוספים כגון ארנונה, חשמל ומים.

יש לבדוק את תלושי השכר לרבות גובה המשכורת וכן ותק העבודה. ככל ומדובר בנתונים גבוהים יותר וממושכים יותר כך האמון בשוכר תעלה.

 

ערבות צד ג' להבטחת מילוי תנאי חוזה השכירות

בחלק מהמקרים ועל מנת שניתן יהיה להבטיח ערובה למילוי תנאי חוזה השכירות, ניתן לבקש מהשוכר כי יביא ערבים להבטחת תנאי חוזה השכירות. ערבים במקרה זה יכולים להיות בני משפחה או חברים קרובים אשר יחתמו על טופס ערבות לאחר שהבינו את תוכנו והתחייבו לעמוד בהתחייבויותיו של השוכר במידה והוא לא יצליח לעשות זאת.

 

שיק ביטחון לכל צרה שלא תבוא

בנוסף לשיקים הניטלים למשך תקופת השכירות יש ליטול גם שיק בטחון עבור נזקים או אי עמידה בתשלומים מצד השוכר. לרוב שיק ביטחון יעמוד על תשלום שני חודשי שכירות כאשר בחוזה השכירות תרשמנה הוראות מופרשות לעניין פירעון השיק.

שיק ביטחון הוא למעשה ערבות בטחונית של המשכיר לכל צרה שלא תבוא מצדו של השוכר. אין להקל ראש בשיק ביטחון ומומלץ בחום לא לוותר עליו.

 

התמודדות עם שוכר בעייתי אשר אינו עומד בחוזה השכירות

התמודדות עם שוכר סרבן או שוכר בעייתי אשר אינו עומד בחוזה השכירות ומפר אותו ברגל גסה היא עניין הדורש פניה לעורך דין ופתיחת הליכים משפטיים. שיק ביטחון או ערבות צד ג' בהחלט יכולים לסייע למשכיר להתמודד עם השוכר הבעייתי אך ככל והדבר מתגלגל לעימות של ממש, יש לפנות לערכאה המשפטית הרלוונטית ולפעול באמצעותה כנגד השוכר.

פניה מקדימה למתווך נדל"ן על מנת שיאתר עבורנו את השוכר המתאים בהחלט יכולה לצמצם סיכונים הנלווים להשכרת הנכס היות ומתווך נדל"ן מכיר את שוק השכירות ויוכל להמליץ לנו על השוכרים הרלוונטיים. מתווך נדל"ן אף יקנה לנו שקט נפשי בהתמודדות עם השוכרים בכל שלב בדיקת הנכס, תיאום השעות לביקור בו וכו'.

ככל ובסופו של דבר מערכת היחסים עם השוכר המתגורר בנכס שלנו הגיעה למבוי סתום, יש להימנע ככל שניתן מעימות מילולי ופיסי עמו ובאופן מידי לפנות לערכאות המשפטיות המתאימות לטיפול בדייר סרבן או שוכר אשר אינו מעוניין לעמוד בתנאי חוזה השכירות. זכרו, בדיקת השוכר הפוטנציאלי בשלב ההיכרות יכולה למנוע עוגמת נפש רבה בשלב מאוחר יותר. אל תקלו ראש בכך ובידקו היטב את מצבו הכלכלי של השוכר בטרם תמסרו לו את מפתחות הנכס שלכם.