מס שבח ורכישה

מהו מס שבח ורכישה? מתי ובאיזה מקרים תדרשו לשלם אותו והאם ניתן לקבל החזר בגין התשלום? כל מה שצריך וחשוב לדעת על מס שבח ורכישה בדרך לעסקת הנדל"ן הבאה שלכם.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) המונהג בישראל מאז שנת 1963,  הינו חוק שמטרתו להסדיר את גובה חבות המס במעמד העברת זכות במקרקעין. חוק זה קובע בין היתר את התנאים המקדימים לפיהם העברת זכות במקרקעין נחשבת למכירה וכפועל יוצא מכך חייבת בתשלום מס, וכמו כן, הוא מבחין בין שני סוג מס הנלווים לעסקאות מכר: מס שבח ומס רכישה. סעיפי החוק עוסקים גם באופן גביית המס ובתנאים המאפשרים קבלת פטור מתשלום מס, וכמו כן, מפורטות בו סוגי העבירות על החוק והעונשים הצפויים.

 

מהי זכות במקרקעין?

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר למעשה מהי זכות במקרקעין לפיה נקבע בין היתר גובה חבות המס הנדרשת מכל אחד מהצדדים המעורבים בעסקת מכר כזו או אחרת. על פי החוק, זכות במקרקעין היא למעשה בעלות ו/או חכירה לתקופה של 25 שנה ומעלה ו/או הרשאה לעשות שימוש במקרקעין באופן כזה המהווה בעלות ו/או חכירה בפועל.

 

מס שבח

מס שבח הינו מס המוטל על כלל בעלי הנכסים המוכרים את זכויותיהם במקרקעין. מס זה מוטל למעשה על הרווח הכספי שנוצר למוכרי הנכס כתוצאה ממכירתו, כאשר המילה "שבח" נועדה להשוות בין מחי הנכס ביום רכישתו לבין מחיר הנכס ביום המכירה. גובה המס מתבצע בהתאם למשתנים שונים הקבועים בחוק מיסוי ומקרקעין, כאשר מיום החלת החוק ועד היום, תוקנו בו מספר תקנות המתייחסות לאופן חישוב חבות המס. אחת מהמתקנות המרכזיות אשר חוקקו לאורך השנים היא תקנה שנכנסה לתוקף בשנת 2014, ולפיה, כל אדם המזיק ברשותו מספר נכסים, יידרש לתשלום מס שבח בשיעור של 25% מהרווח שנוצר לו בגין מכירת אחד מהם. תקנות נוספות לחוק מיסוי ומקרקעין המתייחסות למס השבח, עוסקות בין היתר בתנאים המקדימים לקבלת פטור מלא ו/או חלקי מתשלום המס, תקנות בנוגע לדחיית התשלום והתנאים המזכים בקבלת החזר מס כתוצאה מתשלום מס שבח.

 

מס רכישה

סעיף 9א' לחוק מיסוי ומקרקעין (שבח ורכישה), קובע כי כל אדם הרוכש זכות במקרקעין, יידרש לתשלום מס המכונה: מס רכישה. מס זה מחושב על פי שווי העסקה אותה הוא ביצע, כאשר שיעורי המס משתנים אחת לשנה. מס רכישה מתייחס למספר סוגי עסקאות נדל"ן כגון: רכישתה של דירת מגורים המוגדרת כדירה יחידה בבעלות הרוכש, רכישת דירה ו/או דירות נוספות מעבר לדירה המוגדרת כדירה יחידה בבעלות הרוכש, רכישת זכויות במקרקעין שאינו מיועד לצרכי מגורים כגון: רכישת שט מסחרי, רכישת שטח חקלאי וכדומה. בדומה למס שבח המוטל על מוכר הנכס, גם לגבי מס רכישה המוטל על הרוכש, נקבעו מספר תנאים להקלות, פטורים והנחות בתשלום דרישת המס.

חשוב לציין ששיעורי מס רכישה לדירה יחידה נקבעים על פי מדרגות בהתאם לשווי הנכס הנרכש, כאשר על חלק השווי של רכישת נכסים עד 1,744.505 לא מוטל מס רכישה ואילו על החלק השווי שמעל הסכום הנ"ל ועד לסכום של 2,069,205 , מוטל מס רכישה בשיעור של 3.5% (וזאת נכון לשנת 2020). שיעור המס הולך ועולה ככל שמחיר הנכס

 

החזרי מס למשלמי מס שבח ומס רכישה

רוכשי ו/או מוכרי דירות אשר נדרשו לתשלום מס שבח ומס רכישה בהתאמה, רשאים לבצע בדיקה מקוונת בנוגע לזכאותם לקבלת החזר מס בגין תשלום מס בסכום גבוה מהמתחייב. בדיקה זו מתאפשרת כיום באמצעות המערכת המקוונת העומדת לרשותכם באתר רשות המיסים והיא מיועדת לכל אילו מביניכם אשר ביצעו עסקאות מכר בשנים האחרונות. במידה ותמצאו זכאים לקבלת החזרי המס, תדרשו להגיש בקשה באמצעות טופס בקשה הממתין לכם אף הוא במערכת המקוונת של רשות המיסים. על אף הבדיקה החינמית המתאפשרת באמצעות המערכת המקוונת של רשות המיסים, אנו ממליצים לכם להסתייע בשירותיו של יועץ מס לצורך בדיקת זכאותכם לקבלת ההחזר ו/או לצרכי תכנון מס לפני ביצוע עסקת המכר.

 

מספר מילים על חשיבותו של תכנון מס למוכרי דירות

תכנון מס המיושם על ידי מוכרי דירות באמצעות יועצי מס המתמחים בנושא, וזאת עוד בטרם קביעת שווי הנכס לצרכי מכירתו, היא פעולה כלכלית המאפשרת בחינה מדוקדקת של גובה חבות המס העתידית ובחינת האפשרויות בכל הנוגע לקבלת פטור מלא ו/או חלקי מדרישת התשלום.  מכיוון שעסקאות נדל"ן הן עסקאות הנעות בטווח של מאות למיליוני שקלים, קיימת חשיבות רבות לתכנון מס מקצועי לצורך הקטנת חבויות המס, כאשר השירות מוצע למוכרי דירות על ידי יועצי מס ורואי חשבון העוסקים ומתמחים בדיני מיסוי בכלל וחוק מיסוי מקרקעין בפרט.