תהליך מכירת נכס

כל אחד ואחת מאיתנו המעוניין למכור את הנכס הנדל"ני שבבעלותו, שואף מן הסתם למקסם את העסקה ולהשיג את המחיר הגבוה ביותר עבור הנכס. במקביל, בעלי הנכס שואפים להליך מכירה יעיל, ממוקד ומהיר, כאשר היבט נוסף חשוב אליו מומלץ להתייחס במסגרת תהליך מכירת נכס, הוא נושא המיסוי. בשורות הבאות נציג בפניכם מספר שלבים חשובים במסגרת תהליך מכירת הנכס שבבעלותכם.

מעוניינים למכור את הנכס שבבעלותכם? בכתבה שלפניכם תוכלו למצוא מידע כללי על תהליך מכירת נכסים בישראל.

  

קביעת שווי הנכס - השלב הראשון בתהליך מכירת נכס

כאשר אנו מחליטים להעמיד את הנכס שבבעלותנו "על המדף", אחת מההחלטות המרכזיות והבסיסיות ביותר אותן נדרש לקבל בעת תהליך מכירת נכס קשורה לשווי הנכס והמחיר אותו נדרוש. כיום, עומדות לרשותכם מספר אפשרויות שונות לקביעת שווי הנכס שהמרכזיות שביניהן כוללות:

• מאגרי מידע ממשלתיים - כל אחת מעסקאות הנדל"ן המתבצעות בישראל, חייבות להיות מדווחות לרשויות המס על פי חוק. בעת הדיווח, עסקאות הנדל"ן נרשמות במאגרי מידע ממשלתיים הנגישים לקהל הרחב. באמצעות מאגרי מידע אלו, תוכלו להיחשף לנתונים עדכניים (בכל רגע נתון) אודות עסקאות נדל"ן שונות אשר בוצעו באזור בו מצוי הנכס אותו אתם מעוניינים למכור. נתונים אלו ישקפו עבורכם את המחיר הריאלי אותו תוכלו להשיג עבור הנכס שבבעלותכם וזאת בהתאם לעסקאות נדל"ן אשר בוצעו באזור בהתאם לסוג וגודל הנכס העומד לרשותכם.
• מתווכי דירות - אמצעי יעיל נוסף לקביעת המחיר הריאלי של הנכס עומד לרשותכם במסגרת פנייה יזומה למשרדי תיווך נדל"ן באזור בו מצוי הנכס. פנייה זו תאפשר לכם להיחשף לידע המקצועי של המשרד ושירותי התיווך המוצעים על ידו, וכמו כן, למחירי הנדל"ן הנדרשים באזור בהתייחס לסוג וגודל הנכס העומד לרשותכם. מתווכי נדל"ן מנוסים ומקצועיים, יוכלו לספק לכם שירותי תיווך יעילים וממוקדים למכירת הנכס וזאת בהתבסס על הידע והניסיון העומד לרשותם.
• שמאי מקרקעין – הסמכות העליונה בענף הנדל"ן בהקשר של קביעת שווי נכסים הינו שמאי מקרקעין. ברוב המקרים, הסתייעות בשירותיו של שמאי המקרקעין נחוצה ונדרשת לגבי נכסים בהם בוצעו שיפוצים רחבי היקף, הרחבות בנייה וכדומה.
• לוחות נדל"ן מקוונים - רשת האינטרנט, מאפשרת לכם להיחשף למידע יקר ערך בכל הנוגע לעסקאות נדל"ן אשר בוצעו באזור בו מצוי הנכס אותו אתם מעוניינים למכור. לוחות הנדל"ן המקוונים, יוכלו לספק לכם "תמונה כללית" אודות המחיר הנדרש לנכס זהה לשלכם בכל אזור גיאוגרפי נדרש.

לאחר קביעת שווי הנכס והמחיר הריאלי אותו תדרשו לגביו, מומלץ להסתייע בשירותיו של יועץ מיסוי לצורך בחינת עלויות המס אותן תדרשו לשלם במעמד מכירת הנכס. נושא מיסוי המקרקעין הינו תחום מיסוי מורכב ומסועף, ולכן מומלץ להסתייע בשירותיהם של אנשי מקצוע העוסקים ומתמחים בנושא. במסגרת שירותי תכנון המס תוכלו להפחית בצורה כזו או אחרת את חבויות המס להן תדרשו.

 

הכנת הנכס למכירה ואיסוף מסמכים הרלוונטיים להליך המכירה

עוד בטרם פרסום הנכס המיועד למכירה, אנו ממליצים לכם לאסוף את כל המסמכים הרלוונטיים לצרכי מכירתו, לרבות, נסח בעלות בטאבו. כמו כן, אנו ממליצים לכם לבדוק האם ישנם עיקולים כאלו ואחרים על נכסיהם עקב חוב כזה או אחר ובמידה וכן לטפל בנושא בהקדם. במקביל, אנו ממליצים לכם לבצע מספר פעולות מקדימות המיועדות לצרכי הכנת הנכס למכירה, כאשר במקרים בהם הנכס נדרש לשיפוץ כללי או יסודי, מומלץ לעשות זאת עוד בטרם הצגתו וחשיפתו לרוכשים פוטנציאליים.

 

משכנתא בעת מכירת הנכס - מה חשוב לדעת?

במידה ואתם מחויבים לתשלומי משכנתא בגין הנכס אותו אתם עתידים למכור, אנו ממליצים לכם להיוועץ עם יועץ משכנתאות אובייקטיבי וזאת על מנת לבחון את האפשרויות השונות העומדות לרשותכם לצרכי גרירת משכנתא ו/או מחזור משכנתא, וזאת בהתאם לסוג הנכס אותו תהיו מעוניינים לרכוש לאחר מכירת הנכס המיועד.

 

פרסום הנכס והליך המכירה בפועל

לאחר כל ההכנות המקדימות, הגיע השלב בו תדרשו לפרסם את הנכס, ולצורך כך, אנו ממליצים לכם לדאוג לכמות גדולה של תמונות מהנכס באיכות גבוהה. פרסום התמונות ומידע כללי אודות הנכס, מתאפשר כיום באמצעות מספר הולך וגדל של לוחות נדל"ן אינטרנטיים. במידה והחלטתם למכור את הנכס בכוחות עצמכם מבלי להסתייע במתווכי נדל"ן, אנו ממליצים לכם לפנות זמן (מדי יום) אותו תקדישו לטובת מענה טלפוני לקהל המתעניינים בנכס, לצרכי הצגת הנכס לרוכשים פוטנציאליים ולצרכי עדכון עמודי הפרסום של הנכס.

על אף ההיצע הגדול של אמצעי השיווק והפרסום העומד לרשותכם כיום לצרכי מכירת נכסים בישראל, אנו ממליצים לכל אחד ואחת מביניכם להסתייע בשירותיו של משרד תיווך כזה או אחר. באופן זה, תוכלו לפנות את זמנכם ולאפשר למתווך הדירות המקצועי בו בחרתם לנהל בשמכם את כל הליך המכירה בפועל, החל משלב פרסום הנכס, דרך חשיפת הנכס לרוכשים פוטנציאליים ועד לניהול משא ומתן מולם במידת הצורך.

לאחר איתור הרוכש, חשוב ומומלץ להסתייע בשירותיו של עו"ד מקרקעין לצרכי ניסוח הסכם מכירה על פי הכללים המונהגים בחוק מכר דירות בישראל.